我相信大家对于“日本1986-1991年房地产泡沫事件”应该不陌生吧。而关于这次事件，许多专家进行过分析，众说纷纭，认为日本房地产的崩盘，存在以下几个原因：

1.“广场协议”的诞生，导致日元升值，不利于制造业出口。因此，许多人就打起房地产的主意。

2.宽松的货币政策和金融管制，导致投机盛行，房价上涨。

3.房价上涨过快后，猛烈的采取加息。

其实，这些原因都含有，但不是最主要的原因。大家有没有想过，这场房地产泡沫崩盘那么快，会不会是日本政府有意刺破的。可能会有人提出疑问了，房地产可以给政府制造经济，为何日本政府要主动刺破呢？而且刺破后，导致许多人跳楼、失业、破产等情况，让日本的经济失去了10年的黄金期。所以，根据这些疑问，咔咔今天跟大家逐点分析，为何日本要刺破房地产泡沫，背后有何隐情？还有是通过什么方法刺破？日本到底有没有失去10年？

日本刺破房地产背后的隐情。

其实，在二战后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。而房地产恰恰对这两个国策产生了重大的影响，因此，日本政府才会急急忙忙的想要刺破房地产，就算付出的代价再大，也值得。那么接下来我将从日本的两个国策分析，到底房地产是如何损害到这两个国策？

1.房地产对于基本农田制度的威胁。

首先，日本所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。

其次，因为日本国家的土地本来就比较稀少，而人群密度却是很大，达到中国的4倍。假如不动产的开发持续高涨，将会直接威胁到了日本基本农田的保有量，那么粮食如何能够保证？通过进口交换？这不可能，这样的话日本无疑就成为农业国的奴隶了。

2.房地产对于实体经济的影响。

众所周知，日本的科技一直是领先世界，尤其是在上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些甚至已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。我还依稀的记得，那时候家里拥有一台东芝双缸洗衣机或电视机是有多幸福的事情。

可这种鼎盛，却在80年代的时候遭到了打击。随着其他发展中国家的制造业不断发展，强大，能够自己投入彩电、冰箱、电视等生产线。并且他们的低价格路线很快就对日本的制造业构成致命的打击。加上“广场协议”的签订，使得日本的企业出口面临困境，大量的企业赚不到钱。恰好这个时候，房地产行业的兴起，让丰田汽车、富士重工、日立电机等这些日本实体经济的领头羊和一些大财团意识到，房地产所能赚取的利润比做实体经济还多，那么为何还要投入那么多钱去研发科技？直接炒房来钱更快。

而日本政府一开始也没意识到房地产竟然会给国内的实体经济带来那么严重的影响，还以为这是一种新的经济增长点，毕竟房地产能够带给国家大量的经济。因此，当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子就正式被打开了。

所以，通过以上两点，我们可以得知，房地产从一开始就对于日本的国策产生了重大的影响。尤其是依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。

而且日本本身就是没什么产业和土地稀缺的国家，它不像其他国家，有石油、有黄金，躺着都能赚钱。日本唯一能够赚钱的，就是他们的科技。加上日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源就必须用自身的资源去和别的国家做交换。如果投向房地产的钱越多的话，就意味着日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。那么日本的制造业将会萎缩，无法获取更多国家的资源。因此，日本才会想要主动去刺破泡沫。

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那么日本是通过什么方式刺破泡沫呢？

一、紧缩货币政策，加息。

打击房地产，永远是从金融端调控是最快，最有效的。日本央行在1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。而且货币供应减少。说白了，就是提高你买房的利息，减少给你贷款的金额。当然，这种做法只是限制了一部分炒房的进场，无法吓退全部人。毕竟在高额的利润方面，买房贷款利息高点算什么？没办法批那么多钱，我就去借高利贷，目的就是看好房价的上涨速度。

二、对土地交易采取严厉管制和收取土地收益税。

既然加息和减少贷款货币无法吓退全部人，那么我就减少土地的供应和对土地收取更多的税费。

首先，收取土地收益税。要知道，在1987年之前，拥有土地10年以内才被视为“短期持有”，而之后改为2年就视为“超短期持有”，还要受到重点监控。

其次，在1987年，日本财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目。具体的做法是：“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。因此，房地产贷款增长速度迅速下降。从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

所以，通过以上两种做法，日本成功的把房地产经济泡沫刺破。房价在1990年到1992年这三年中也跌掉了46%，上百万亿日元的资产化为了乌有。

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看到这里，我相信很多小伙伴会有疑虑，为何不采取温和一点的方法，慢慢挤平泡沫。而是直接下猛剂，让房价直接拦腰斩，导致那么多人失业、跳楼，还使得日本经济倒退，发展长期停滞。

其实，日本政府当初在颁布这些政策，主动刺破泡沫之前都有仔细考虑过这些问题。

首先，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。其次，日本当时的制造业和科技都是领先世界的，就算刺破泡沫，也能通过制造业带动经济。

话是这样说没错，不过这种想法更多的是从功利主义的立场出发，想把损失降到最低，从而忽略了百姓的感受。但当时留给日本选择的时间已经不多，泡沫经济正在使得经济发展脱离了这个根本，继续拖下去，只会给国家带来灾难。因此，日本政府只能采取了壮士断腕的举措。

对于很多人说日本因为房地产泡沫失去了10年经济黄金期这个点，我觉得见仁见智吧，我并不认为日本失去了那10年。而且事实恰好相反，日本GNP长期是世界最富有的国家。一直以来很多经济学家都以GDP去衡量日本的经济，这种算法有些错误。因为GDP是指在你的国土范围内产出的价值，但不一定属于你。

真正测算日本经济应该按照GNP计算，GNP是指你的国民（公民）所拥有的经济产出，这才是真正属于你的。日本国民由于本地市场比较小，所以他们的投资基本都在海外。因此，主动刺破房地产泡沫的日本，其实现在并没有你们说的那么惨，所谓的失去10、20年的说法，犯不着轻信，听听就得了。

主动的刺破只是为了更好的生长罢了。

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

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